日常生活
契約檢查點:買賣房屋契約
前言:
日前社會上曾出現「假購屋,真詐財」的詐騙事件,詐騙集團使用人頭購屋,並利用賣方一時大意疏忽,與其簽下不平等的買賣房屋契約,讓買方得以在僅支付少部分期款之時,即移轉房屋所有權。一旦取得產權後,隨即抵押該屋借款,讓賣家一生心血血本無歸。該如何避免這種情況發生?買賣房屋契約簽訂時又該注意哪些事項呢?
賣屋方應注意:
為避免上述情況,賣屋方應仔細審閱買賣房屋契約條款,以免簽下不平等條款,尤其是使用由買方提供之契約版本時。為避免爭議,建議可以行政院提供之買賣房屋契約範本為主架構。除此之外,亦可尋求信任的專業人士協助審閱契約,提供意見。
買屋方應注意:
買屋方應注意房屋上是否有不利物權負擔或房屋本身之瑕疵,如設定抵押權,或是有無漏水等。如有附帶車位,亦應注意車位的使用權是永久性質,或是還需要定期抽籤。
應約定事項重點提醒:
重點一:稅費負擔之約定
本買賣標的物應繳納之稅費負擔約定如下:
(一)地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅捐或費用,在土地、建物交屋日前由賣方負責繳納,交屋日後由買方繳納;前開稅費以交屋日為準,按當年度日數比例負擔之。
(二)辦理所有權移轉、抵押權設定登記時應納之稅費負擔:
1. 所有權買賣移轉:
(1) 買方負擔:印花稅、契稅、登記規費及火災或其他保險費等。
(2) 賣方負擔:土地增值稅由賣方負擔。但有延遲申報而可歸責於買方之事由,其因而增加之土地增值稅部分由買方負擔。
2. 抵押權設定登記:抵押權設定登記規費由買方負擔。
(三)辦理本買賣有關之手續費用:簽約費、所有權移轉代辦費、公證代辦費、公證費等。
重點二:貸款成數不足之處理 
貸款金額少於預定貸款金額,應依下列方式擇一處理:
(一)不可歸責於雙方時:
□買方應於貸款核撥同時以現金一次補足。
□買賣雙方得解除契約。
□其他___________。
(二)可歸責於賣方時:
□買方得解除契約,其已付價款於解除契約__日內,賣方應連同遲延利息一併返還買方。
□賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。
□賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息,縮短償還期限為__年(期間不得少於七年)由買方按月分期攤還。
□其他_______。
(三)可歸責於買方時:
除經賣方同意分期給付其差額外,買方應於接獲通知之日起__日(不得少於十個金融機構營業日)給付其差額,逾期未給付賣方得解除契約。
律師的話:
實務上常出現買賣契約簽了,買方訂金也付了以後,才發現銀行核准的貸款成數不足,此時如果無法另尋他處籌錢,就只能忍痛違約,訂金也收不回來了。因此買方簽約前可先請銀行評估可申貸額度,在契約中亦可約定若核貸不足時,買方得解約並返還訂金。
重點三:交屋時點
本買賣標的物,應於□尾款交付日□貸款撥付日□__年__月__日由賣方於現場交付買方或登記名義人,賣方應於約定交屋日前搬遷完畢。交屋時,如有未搬離之物件,視同廢棄物處理,清理費用由賣方負擔。
律師的話:
「假購屋,真詐財」的詐騙手法往往會刻意將交屋時點提前至「完稅時點」,此時賣方可能只收到近半數的期款,對賣方相當沒有保障。買賣雙方亦可利用履約保證專戶,對雙方都有保障。