小明將其名下閒置的舊公寓租給剛畢業的社會新鮮人小華，雙方簽訂一年期的房屋租賃契約，並約定每月月初以匯款方式繳付房租。未料，小華入住後，小明遲遲未收到當月房租，於是打電話向小華確認。小華解釋因工作應徵不順，手頭現金不足，待向親友借款後會立即匯款。
（一）兩個禮拜過後，小明仍未收到租金，小華甚至拒接電話，親自登門按門鈴也避而不見。小明應該如何應對？
（二）小明一直聯絡不上小華，眼看小華已積欠四個月的房租了。小明是否可使用備用鑰匙或找鎖匠強行進門，清除小華個人物品並換上新鎖？ 1.    根據民法第440條第1項之規定，承租人遲延給付租金時，出租人可催告承租人於相當期限內支付租金；如於期限過後仍未給付，出租人得終止租約。
2.    2018年6月27日新上路的「租賃住宅市場發展及管理條例」（俗稱租賃專法）第10條第1項第2款亦規定，承租人（房客）遲付租金達二個月，經催告仍拒繳時，出租人（房東）得提前終止租約。
3.    因此，當小華積欠房租達二個月租額時，小明可催告小華於相當期限內支付。如期限過後小華仍未支付，小明即取得終止租約之權限。
4.    應特別注意的是，依據民法第440條第2項之規定，租金約定於每期開始時支付者，須遲延逾二個月時，始得終止租約。舉例而言，小明與小華約定月初付款，當小華未依約於1月1日及2月1日支付租金時，小明須待遲延滿二個月，即3月1日時始得主張終止租約。
5.    除此之外，依據租賃專法第10條第2項第1款之規定，出租人欲終止租約，應於30日前檢附相關事證，以「書面」通知承租人。延續上例，小明於3月1日取得終止權後，應檢附相關事證再次以書面通知小華終止租約之意，於書面通知30日後租約始告終止。 房東雖擁有房屋之所有權，但於租賃關係存續中，房屋使用權歸屬於房客，房東不得任意進入租屋，以免觸犯刑法侵入住宅罪，惹上牢獄之災，得不償失。 （一）催告繳租、終止租約階段：
在催告房客給付租金，建議採用可留存紀錄之途徑，如存證信函、簡訊、通訊軟體等，要求於一定期限內付款，以利後續舉證；另外，如前所述，終止租約時應以書面方式，並於30日前通知。
（二） 終止租約後：
依循前述程序終止租約後，房客如仍不配合遷出或未結清租金，建議可再尋求律師協助，評估提出訴訟處理，以及後續強制執行之效益。