租屋漏水怎麼辦？
法律問題：
小明北漂求學，在永和租了一間頂樓小套房，每日通勤上下學。夏日午後一陣雷雨過後，小明發現租屋屋頂多處開始嚴重漏水，許多家當都被淋濕了。（一） 小明是否可以要求房東負責修繕租屋漏水情況？
（二） 如房東拒絕修繕或拖延行事、置之不理，小明可以如何應對？
律師的話：
（一）房東對租屋有「保持義務」及「修繕義務」：
1. 民法第423條規定，出租人應於租賃關係存續中，保持租賃物合於約定使用、收益之狀態。2018年6月27日新上路的租賃住宅市場發展及管理條例（俗稱租賃專法）亦於第8條第1項規定，出租人應於租賃期間保持租賃住宅合於居住使用之狀態。這就是法律所規定出租人負擔的租賃物「保持義務」。2. 既然出租人（房東）對於租賃住宅負有「保持義務」，就應該保持其合於居住使用之狀態，當房屋產生瑕疵，而有修繕之必要時，就應該由房東負責修繕。
3. 因此民法第429條規定，租賃物的修繕原則上由出租人負擔（除非契約另有約定），這就是由出租人保持義務所衍生出之「修繕義務」。3. 所以在上面的個案中，雖然漏水情形可能是天災所致，但是當房屋漏水致影響租屋之正常使用時，租客小明仍可以要求房東負責處理租屋之漏水問題。
4. 附帶一提的是，租賃專法第8條第2項特別規定，出租人應於締約前，向承租人說明由出租人負責人修繕之項目及範圍，以釐清責任歸屬。
（二）如房東堅持不為修繕，小明可選擇自行修繕並請求費用，甚至是提前終止租約：
1. 依據民法第430條之規定，在租賃關係存續中，當租賃物有修繕必要時，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如果出租人於期限內不為修繕，承租人可選擇：（1）自行修繕，而向出租人請求償還修繕費用或自租金中扣除（亦可參租賃專法第8條第3項）；或者（2）提前終止租約（亦可參租賃專法第11條第1項第2款）。2. 除此之外，倘若因房東不履行租賃物之保持及修繕義務，造成小明財產有所損害，小明並可另外請求相關之損害賠償。且亦有實務見解認為，出租人違反租賃物保持義務時，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金（詳參最高法院86年度台上字第1675號判決）。
有需要找律師嗎？
（一） 在向房東為修繕之催告或請求費用、損害賠償及終止契約之通知時，建議採用可留存紀錄之途徑，如存證信函、簡訊、通訊軟體等，以利後續舉證。並應注意對象是否特定（載明催告對象姓名）、對象是否正確（應向租賃契約當事人為之）等事項，方屬合法之催告。（二） 如房東拒絕賠償財產損害，或者無視終止租約之表示，反倒提起訴訟請求租金給付，可再尋求律師協助，討論處理方案。
